在2016年一季度分析

发布时间:2016-04-27信息来源: 1作者:字号:【 (双击滚屏)

2016年一季度分析 

   去年以来,房地产业一直是社会各界关注的焦点。今年“两会”期间,委员和代表们热议房地产,去库存作为国家五大重点经济工作任务之一,成为了国家任务一季度,全国房地产业企稳回升但分化加剧;我市房地产总体运行稳健,销售回暖加速,开发投资小幅增长,棚改货币化安置强力推进。

    一、基本情况:稳健运行,销售回暖

    今年以来,我局紧紧围绕推棚改、去库存两大中心工作,多措并举,精准施策,制定了棚改三年行动计划,加强组织实施和调度督办,报请市政府审议通过了《郴州市人民政府关于房地产去库存工作的实施意见》、《郴州市房地产去库存三年行动计划(2016-20181-3月,全市房地产稳中有进、提质增效,去库存和棚改工作取得阶段性成效一是商品房销售回暖,增速加快全市商品房销售面积75.47万平方米、销售金额26.81亿元,同比分别增长21.7%18%,增速去年同期提升1710个百分点,库存去化速度加快。其中市城区销售43.65万平方米、18.32亿元,分别增长27.6%40.2%,增速去年同期提升2544个百分点;二手房销售也呈增长态势,同比增长30.2%二是投资小幅增长增速回落全市完成房地产开发投资31.7亿元,同比增长4.7%增速去年同期回落31个百分点住宅和商业用地供应减少,工业和仓储用地增多三是施工量增加,新建量走低全市房地产开发施工面积2292.8万平方米,同比增长26.7%;新开工面积105.86万平方米,同比下降19%;竣工面积33.94万平方米,同比下降29.9%,新增进入市场的现房有所减少。四是房价总体稳定,城区小幅上扬全市商品房(包括非住宅)均价3552.74/平方米,同比下降1.4%房价总体保持稳定市城区商品房均价4196.2/平方米,同比增长6.5%小幅上扬,其中住宅销售均价3818.26/平方米。五是棚改货币化安置力推进。棚改货币化安置去库存的主抓手、主推力、主战场。今年市中心城区拟实施棚改项目37个、1.3万套,全部由大政府平台组织实施,总体货币化安置率达到81.5%,可消化商品房10680套,预计可去库存80万平方米。目前,已有2个棚改项目购置存量商品房187套,消化库存1.3万平方米。

    二、问题分析在艰难中转型发展

    房地产市场具有明显的阶段性特征,投资从高速增长步入平稳或下降状态,从数量扩张步入质量提升,从总量扩张步入“总量放缓、区域结构分化、人口继续向城市迁移”。正处于换档期的我市楼市,一些因素阻碍着房地产业转型发展一是配套缺失目前企业反映最强烈、诉求最急迫的是水、电、路、学校、医院、商场、公交等基础设施和公共服务配套缺失问题,矛盾日深,既影响了房屋销售和入住,也降低了购房意愿和库存去化速度。二是政策落实弱。房地产开发、建设、销售过程中,审批事项仍然过多,审批标准不统一,有的互为前置条件,过时的限制性措施未及时清理;“红顶中介”还需继续清理,垄断行业服务效率还需加速;企业融资仍然困难,房地产市场非法融资引发的不稳定因素较多。三是同质化竞争显。市里出台了一系列政策,但部分县市未结合实际“一县一策”,分化加剧,有的县市销售增长翻倍有的下跌超过60%片区之间、楼盘之间特色不分明,供给侧端发力不明显,各片区冷热不均,楼盘冰火两重天,市城区湘域中央花园、恒大华府等楼盘销售看好城东新区、高铁新区部分楼盘销售艰难。

三、下步举措:抓铁有痕推棚改,坚定不移去库存

围绕市委、市政府确定的三年去化库存500万平方米目标,坚持供给侧和需求侧双管齐下,六大措施并举推进“去库存湘十条”等一揽子优惠政策落地生效,确保今年全市消化库存180万平方米市城区消化120万平方米。

(一)增强内生动力去库存。一是全力推进货币化安置。开展棚改三年行动,落实货币化安置9大优惠政策市中心城区禁建区、限建区内项目建设一律实行货币化安置,其他征收项目鼓励货币化安置,全市棚改货币化安置率总体达到50%以上、市中心城区达到80%以上。是支持农民进城购房租房。保留进城落户农民原户籍地的土地承包经营权不变、宅基地使用权不变、集体经济收益分配权不变;探索推行农民三权通过抵押、流转等方式转变为资金;加强与农业银行等金融机构合作,落实农民个人住房贷款首付比例和利率优惠政策,增强农民购房能力。是落实住房和户籍制度改革。全面推行居住证制度,加快农民工市民化以满足新市民住房需求为主要出发点,通过加速新型城镇化、推进棚户区改造、转变住房保障方式、落实二孩生育政策、加强信贷支持等举措,扩大市场有效需求四是提升楼盘品质。加快新老城区协调均衡发展和产业培育发展,老城区做减法,新城区做加法,完善基础设施和公共服务配套积极化解教育大班额;坚持走绿色、低碳、循环路线,利用住宅产业化、绿色建筑、全装修等建造方式,提高楼盘品质,提升住房消费吸引力。五是优化产业环境。继续优化政务环境,推进服务提速、审批提效;搭建对接平台,召开银企对接会,帮助开发企业解决贷款融资问题;加强房地产市场联动监管平台和预警预报系统建设,加大打非治违、非法集资处理力度,积极处理历史遗留问题,促进行业健康发展。

(二)激发市场活力去库存。一是落实支持政策。贯彻执行好中、省支持和促进房地产市场稳定发展的各项政策,特别是我市的利好政策,强化政策宣传,释放惠民红利,刺激购房热情。是举办活动促销。举办房博会,建设“房屋超市”,组织外地观房团、棚改居民现场观房选房,开展流动办证车上门服务、预约办证。鼓励企业转变传统营销模式,推进房产电子商务化,采取适当降价、附送装修、改进物业服务等激励方式加快去库存。加强信贷支持扩大住房公积金征缴面和覆盖范围,探索推进公积金证券化;扩展商业银行个人住房贷款业务领域,降低首付比例,延长贷款期限,提高贷款额度,提升办事效率,增强居民购房支付能力,释放住房刚性需求和改善型需求。是发展租赁市场。加快住房租赁市场发展,鼓励开发企业空置的商品住房改售为租对其租金收入的应缴已缴营业税、房产税予以一定奖励;支持自然人和投资者购买库存商品住房开展住房租赁业务,发展的专业化、规模化租赁企业,其三年内所缴纳的营业税、房产税、所得税给予适当奖励。

(三)化解新增压力去库存。一是强化宏观调控。实行有保有控的用地政策,减少房地产开发用地供应,从供应端入手调整市场供需结构。二是推进转型发展引导未开发用地向养老、文化、旅游、科教、体育等地产转型发展;允许不能及时转型的房地产项目延长动工开发期限,暂缓进入房地产市场。对在建但未销售的商品房,在不改变用地性质和容积率等必要规划条件前提下,允许企业调整套型适应市场。调整开发结构引导开发企业顺应房地产转型、跨界、突围大势,减少住宅、商业地产开发;积极将已建未售的商品房转为停车场、电商用房、创客空间、科技企业孵化器、商务居住复合式地产、人才公寓楼等。四是禁建小产权房严禁违法建设和销售“小产权房”,维护房地产市场秩序。

 

 

 

 
扫一扫在手机打开当前页