2014年市场分析

发布时间:2015-05-20信息来源: 市房产局作者:字号:【 (双击滚屏)

郴州市2015年经济工作务虚会议上的发言

 

郴州市房产管理局

 

住房问题是重要的民生问题、经济问题、发展问题,事关百姓安居梦习近平总书记在中央政治局第十次集体学习时强调,要构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系。在当前宏观经济下行压力较大及全国房地产市场形势严峻的大环境下,稳定房地产市场意义十分重大。

一、2014年房地产市场基本情况

2014年,国际国内经济形势十分复杂,房地产市场风云突变,全国、全省房地产投资增长、土地购置销售、景气指数连创近五年新低。面对严峻的市场形势,我们理清发展思路,把握“稳市、促市”总基调,坚持“投资、消费”双推进,全力促建促销,努力保持房地产市场稳定发展,实现了逆市增长,成为全省屈指可数的开发投资、销售面积、销售金额、贡献财税“四增长”市州。逆市增长态势多次获湖南日报、凤凰网等主流媒体报道。

(一)投资增长稳定,总体形势较好。全市完成开发投资171.67亿元,同比增长16.29%,投资总额居全省第3位,没有出现投资下滑,以及因投资下滑产生的其他连锁反应。同时,引进的保利地产、恒大地产、金科地产、碧桂园集团、远大住工、大汉集团、凯德瑞等全国知名房地产企业加大开发或入郴投资,夯实了投资和发展后劲。

(二)供求基本平衡,销售逆市增长。2014年全国楼市低迷,商品房销售面积同比下降7.8%,虽然各地相继出台救市政策或放松限购,但下滑趋势未止,市场下行预期并未根本改变。湖南房地产销售已出现“九连跌”,商品房销售面积、销售金额双双负增长。2014年我市销售商品房430.05万平方米、销售金额147.46亿元,同比分别增长18.3%、15.9%,增幅高于全省26.9、25.1个百分点,高于全国21.5、22.1个百分点,且销售面积远大于同期288.23平方米的竣工面积

(三)开发不断优化,改善性需求主导市场。经济发展和市民生活水平的提高推动房地产进入了人居品质竞争时代。据统计,2014年销售的商品房中,面积90平方米以下、90-120平方米、120平方米以上所占比例分别为19.66%、30.39%、49.95%;销售价格3000元/平方米以下、3000-4500元/平方米、4500元/平方米以上所占比例分别为26.93%、48.49%、24.56%。改善性需求成为了我市房地产市场的主导力量,与之相匹配的户型适宜、房价合理的商品房受到广大消费者欢迎。

(四)贡献作用加大,促进了财税增收。涉及房地产业的相关税收种类较多,包括房产税、交易契税、企业营业税、企业所得税、印花税等。近年来,房地产业对全市地方财政收入的贡献不断加大,连续几年在服务业中排第一位,2014年我市12个重点税源行业除房地产业、建筑业、金融业保持增长外,其他行业均为负增长,房地产、建筑业的税收增长贡献率高达230.23%,税收占比达到57.78%,其中房地产业的税收与去年相比增长27.17%,增长贡献率达到214.94%,税收占比达39.05%。

二、主要困难和问题

(一)开发融资困难。房地产是资金密集型行业,金融支持对房地产的发展影响很大。2014年银行收紧开发贷款,融资难成为了影响房地产市场稳定健康发展的最突出问题,不少开发企业被迫依靠民间借贷筹集资金,利息为银行利率的数倍,个别企业甚至靠借“高利贷”度日,导致房地产项目风险增大,签约后涨价、“烂尾”的几率大增。

(二)市场信心不足。全国房地产形势不容乐观,唱空房地产市场声音不断。购房者持着不降价不入市的心态,而开发商迫于成本和已购房业主压力,难以真正降价,市场陷入僵持阶段。开发企业的信心受到影响,观望情绪浓厚,放缓了开发节奏,新开工量不足。2014年全市房屋施工面积2112.28万平方米,同比增长23.7%,增速比上年同期回落15.38个百分点;新开工面积671.27万平方米,同比下降10%,增速比上年同期回落63.96个百分点。

(三)政策落实不到位。市委、市政府高度重视房地产发展,2014年先后出台了《关于促进房地产市场稳定健康发展的意见》(郴房调〔2014〕1号,简称“郴十七条”)、《关于贯彻省住建厅促进全省房地产市场平稳健康发展意见的实施意见》(郴政发〔2014〕13号),为房地产发展营造良好环境,但实际中并未完全执行到位。

(四)不稳定因素增多。前几年房地产市场比较景气,房地产成了投资旺地,实力强弱不等的企业都纷纷投资开发如今市场进入调整期,因市场萧条产生的资金断链、违法违规、项目烂尾等各种乱象可能接踵而至,不稳定因素、维稳压力将增加。同时,《关于禁止违规集资建房的通知》(郴政办发〔2014〕22号)的禁止效应尚未充分显现,“团购房”引发的纠纷和问题依然较多。

(五)配套设施相对滞后。跟随城市扩容提质的步伐,房地产开发加快发展,配套设施建设滞后的问题也逐步凸显。如梨树山、爱莲湖等区域几年未增加一所(家)学校、医院、大型超市(市场),给已入住业主的生活造成了诸多不便,也延缓了改善型业主的入住步伐,致使房屋销售后空闲率较高,同时,还降低了为子女教育投资的城区外来群体的购房意愿。

三、2015年工作主要设想

根据国际经验和房地产周期变化规律,房地产调整期一般需要3-5年,在当前三期叠加(经济增长速度换档期、结构调整阵痛期、前期刺激政策消化期)的经济形势下,为确保我市房地产稳中求进,行稳致远,2015年将坚持适时适度、注重实效的原则,着力促投资、促开发、促消费,完成房地产开发投资、商品房销售正增长,推动房地产市场平稳持续发展。

(一)大力推进新型城镇化。郴州城镇化率低于全国平均水平,在一定程度上制约了房地产发展。要推进以人为核心的新型城镇化建设进程, 提高城镇化率。完善城市基础设施和配套建设,支持产业发展,提高城市宜居性,为房地产市场健康发展奠定基础。推进城市棚户区改造,改善城镇居民的居住条件,扩大房地产市场需求。

(二)贯彻落实扶持政策。在区域经济的发展和竞争中,唯一不能引进的就是环境。要贯彻落实《关于促进房地产市场稳定健康发展的意见》、《关于贯彻省住建厅促进全省房地产市场平稳健康发展意见的实施意见》、《关于禁止违规集资建房的通知》三个文件精神,创设房地产投资、发展“洼地”,吸引房地产企业、资金、技术、人才向郴州聚集,夯实房地产发展的实力和后劲。

(三)稳定房地产开发投资。发挥房地产的主力军作用,不断引进国内知名度高、有实力的大型房企集团来郴投资。积极探索工业房产市场化、住宅房产产业化的可行性发展方式。加快“全域郴州”规划理念实施,加强教育、医疗、商业、公交等配套设施建设,形成完善的统筹城乡发展的基础设施体系、公共事业体系、社会服务体系,推进产城人融合。

(四)强化房地产金融服务。充分利用央行“还清贷款再买房算首套”、“降息降准备金”等利好政策释放出来的信息和导向,引导金融机构主动对接房地产企业,服务房地产融资。同时,要规范民间投资、借贷、典当等行业的经营行为,搭建平台,引导其与房地产业合作,联手共赢;严厉打击非法集资,特别是“高利贷”行为。

(五)引导住房消费释放。全力宣传落实“湘五条”、“郴十七条”、央行“还清贷款再买房算首套”等政策,适当购置普通商品房用于公租房和棚户区改造安置房,加大公积金、银行对住房消费的支持力度,促进刚性潜在性需求转变为实际购买力,使房地产需求平稳释放,楼市稳定发展。

(六)优化产业发展环境。进一步理顺与房地产发展相关的房产、建设、规划、城管等部门工作机制,简化审批流程,规范收费行为,积极为开发企业减负。完善房地产市场信息平台建设,建立信息共享、联合征信、联合查处的联动管理机制,防止无开发实力的个人和企业进入房地产市场,加强对市场和企业的风险防控;加大房地产行政执法力度,依法查处房地产市场违法违规行为。


 
扫一扫在手机打开当前页